Portal

Ερώτηση 2859
20.03.25

Σύμφωνα με το άρθρο 29 του Ν.5162/2024, από 1.1.2025 έως 31.12.2025 απαγορεύεται η εγγραφή για πρώτη φορά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στα 1^ο, 2^ο και 3^ο Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων.

Θα ήθελα να ζητήσω διευκρινίσεις σχετικά με το εξής:

Η απαγόρευση αφορά μόνο νέα ακίνητα που δεν έχουν εγγραφεί ποτέ στο Μητρώο ή και ακίνητα που είχαν εγγραφεί στο παρελθόν αλλά διαγράφηκαν και επιθυμούν να επανεγγραφούν;

Σε περίπτωση που αγοράστηκε πρόσφατα ακίνητο το οποίο είχε ήδη εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να συνεχίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση ή απαιτείται νέα εγγραφή, η οποία ενδέχεται να μην επιτρέπεται λόγω του άρθρου 29;

Ερώτηση 2826
11.02.25

Εταιρεία μεταξύ των άλλων ΚΑΔ εμπορίας ξυλείας και οικοδομικών υλικών πρόσθεσε και ΚΑΔ κατασκευής Προκάτ Ξύλινων Σπιτιών.

1. Το συμφωνητικό που θα συνάψει με Ιδιώτη για την Κατασκευή Προκάτ Ξύλινου Σπιτιού αξίας 80.000 €, θα ανέβει στην ΑΑΔΕ με τα συνήθη τριμηνιαία συμφωνητικά ή θα ανέβει με την διαδικασία των εργολαβικών συμφωνητικών;

2. Θα εκδοθεί ΑΛΠ για την πώληση των Υλικών (Ξυλεία κ.λπ.) και ΑΠΥ για την κατασκευή ή θα εκδοθεί μία ΑΛΠ για την πώληση ως ενιαίο Προϊόν (Προκάτ Σπίτι);

3. Επειδή για τον αγοραστή πρόκειται για πρώτη κατοικία θα έχει απαλλαγή ΦΠΑ;

4. Απαιτείται η τήρηση βιβλίου κοστολογίου οικοδομών ή υπάρχει κάποια άλλη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί;

Ερώτηση 2822
11.02.25

Ιδιώτης έχει στην κατοχή του ένα διαμέρισμα στο κέντρο της Αθήνας, με άδεια για AIRBNB. Μπορεί να το ενοικιάσει σε εταιρία εκμετάλλευσης ακινήτων μαζί με την άδεια ώστε να το εκμεταλλευτεί ή εταιρία, ή όταν ενοικιασθεί π.χ. για τρία χρόνια (μακροχρόνια μίσθωση) τότε δεν μεταφέρεται η άδεια για airbnb;

Ερώτηση 2809
20.01.25

ΑΚΙΝΗΤΟ, κατοικία 153τμ επί της οδού Χρεμωνίδου 17 ΠΑΓΚΡΑΤΙ ενταγμένο στο καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης με Α.Μ.Α 00002830530 πρόκειται να πωληθεί. Ο επόμενος ιδιοκτήτης επιθυμεί να συνεχίσει να είναι στο καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

ΕΡΩΤΑΤΑΙ:

Εφόσον με την αγορά ακινήτου, αυτό μεταβιβάζεται με τις υποχρεώσεις του και τις απαιτήσεις του, παράδειγμα ακινήτου το οποίο είναι ενοικιασμένο που έχει συναφθεί με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη εφόσον φυσικά δεν έχει λήξει το συμβόλαιο.

Στην περίπτωσή μας ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να ενταχθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση;

α) με το ίδιο ΑΜΑ του ακινήτου με τροποποίηση του ονόματος του νέου ιδιοκτήτη;

β) με νέο ΑΜΑ εφόσον το πρώτο ΑΜΑ δεν είναι δεσμευτικό στοιχείο του ακινήτου, όπως π.χ. ο αριθμός του ΑΤΑΚ;

γ) εάν πρέπει να έχει νέο ΑΜΑ θα θεωρηθεί ως νέο ακίνητο λόγω απαγόρευσης δεδομένου ότι η περιοχή, πιθανόν να έχει απαγόρευση ένταξης νέου ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση;

Στην περίπτωση αυτή επισημαίνουμε ότι δεν πρόκειται για νέο ακίνητο ή ακίνητο το οποίο ενοικιάζεται με ΜΑΚΡΟΠΡΟΘΕΣΜΗ ΜΙΣΘΩΣΗ αλλά απλώς για ακίνητο ενταγμένο στο σύστημα βραχυχρόνιας μίσθωσης με μόνη αλλαγή λόγω αγοράς του, την αλλαγή της ιδιοκτησίας του.

Παρακαλούμε για της απαντήσεις σας λόγω της επικείμενης υπογραφής του συμβολαίου αγοράς.

Ερώτηση 2804
13.01.25

Επιχείρηση - Ο.Ε -προέβη σε αγορά οικοπέδου το 2024 προς εκμετάλλευση για νέα δραστηριότητα, τουριστική κ.λπ. Έχει ήδη κάνει όλες τις προαπαιτούμενες αλλαγές και τροποποίηση καταστατικού και έχει ενημερωθεί το ΓΕΜΗ. Το κύριο επάγγελμα είναι ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΙΧ ΑΥΤΟΚΙΝΗΤΩΝ ΧΩΡΙΣ ΟΔΗΓΟ.

Με την τροποποίηση του καταστατικού έχει και νέες δραστηριότητες που μπορεί να εκμεταλλευτεί το οικόπεδο. Ποιες ενέργειες απαιτούνται για την ενημέρωση της αγοράς ως προς το θέμα της ακίνητης περιουσίας Υποβολή Ε9 έως 31/01/2025; Ποιος το υποβάλλει; Η επιχείρηση ως οντότητα; Ο Διαχειριστής εκ μέρους αυτής;

Φορολογικά, τι επιπρόσθετη επιβάρυνση έχει; Το ΕΤΑΚ (ΕΝΦΙΑ) Νομικών προσώπων είναι υποχρέωση προς υποβολή και πότε; Ο Φόρος που αναλογεί βγαίνει αυτόματα όπως των φυσικών προσώπων;

Κατά τη διάρκεια έναρξης εργασιών κτισίματος με αντικείμενο δραστηριότητας, Τουριστικές κατοικίες κ.λπ., γίνεται έναρξη υποκαταστήματος και τα έξοδα βαραίνουν το υποκατάστημα; Τα οικοδομικά ένσημα αποτελούν έξοδο της επιχείρησης κατά την υποβολή ΑΠΔ των οικοδομοτεχνικών ενσήμων; Τι άλλο μπορεί να αποτελέσει έξοδο του υποκαταστήματος κατά την περίοδο κτισίματος της οικοδομής; Σε περίπτωση που δεν γίνεται έγκυρη έναρξη υποκαταστήματος, τα έξοδα καταχωρούνται στο κεντρικό; Τα αντίστοιχα έξοδα των ΑΠΔ Οικοδ/κών ενσήμων δηλώνονται ως έξοδα μισθοδοσίας χωρίς να στέλνεται η μηνιαία βεβαίωση αποδοχών; Καταχωρούνται ως γενικά έξοδα;

Ευχαριστώ για την προσοχή σας

Ερώτηση 2778
10.12.24

Έχει αγοραστεί 5οροφο ακίνητο με ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες το 2022. Το ακίνητο ανακαινίστηκε με σχετική άδεια του 2023 και από 1/5/2024 έχουν ενοικιαστεί όλα τα σπίτια. Άρα από 1/6/24 αρχίζουν οι αποσβέσεις.

Το 1ο ερώτημα είναι αν γίνουν αποσβέσεις στη συνολική αξία του ακινήτου όπως διαμορφώθηκε από την αξία αγοράς + έξοδα ανακαίνισης. Διαβάζω ότι πρέπει να διαχωριστεί η αξία του οικοπέδου. Σημειώνεται όμως ότι έχει εξαντληθεί πλήρως ο συντελεστής δόμησης και για αυτό το λόγο η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά την αγορά διαμορφώθηκε από την αντικειμενική αξία των οριζόντιων ιδιοκτησιών (κύριοι και βοηθητικοί χώροι χωρίς να αναφέρεται πουθενά αξία οικοπέδου). Δηλαδή έχει ενσωματωθεί το οικόπεδο στην αξία των οριζόντιων ιδιοκτησιών και δε νομίζω ότι μπορεί να υπολογιστεί ξεχωριστά η αξία του από κάποιον συμβολαιογράφο για να αποτυπωθεί ξεχωριστά η αξία του.

Το 2ο ερώτημα είναι αν στο Ε9 το 2024 που ολοκληρώθηκε το ακίνητο θα δηλωθεί ως ημερομηνία αυτή της αρχικής άδειας του κτιρίου που είχε δηλωθεί κατά την αγορά του δηλαδή το 1981 ή η άδεια που εκδόθηκε το 2023 και αφορούσε την αλλαγή από επαγγελματικό σε οικιστικό ακίνητο και αλλαγές στην πρόσοψη του. Δεν ήταν άδεια μικρής κλίμακας.

Ερώτηση 2772
02.12.24

Κινέζα υπήκοος δηλωμένη στην ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού (νυν ΚΕΦΟΔΕ) προτίθεται να προβεί σε γονική παροχή προς την κόρη της, επίσης Κινέζα υπήκοο, εγγεγραμμένη στην ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού (νυν ΚΕΦΟΔΕ). Σε αυτήν την περίπτωση γονικής παροχής υπάρχει απαλλαγή καταβολής φόρου μεταβίβασης έως του ποσού των 800.000 ευρώ όπως υφίσταται και για τους Έλληνες υπηκόους;

Ερώτηση 2753
13.11.24

Τριώροφη οικοδομή με υπόγειο, ισόγειο και 1ο όροφο 1.000 τ.μ. έκαστος όροφος συνολικής επιφάνειας της οικοδομής 3.000 τ.μ.. Έχει γίνει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Στο Ε9 όταν έχουμε τριώροφη οικοδομή ισόγειο, 1ο όροφο και 2ο όροφο με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας δεν γράφουμε το οικόπεδο. Ισχύει το ίδιο εφόσον έχουμε την ανωτέρω δόμηση; Το υπόγειο θεωρείται όροφος; Η ερώτηση είναι εάν πρέπει να γραφεί στο Ε9 το οικόπεδο σε οικοδομή με 3 ορόφους όπου ο ένας εξ αυτών είναι υπόγειο και υπάρχει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Ερώτηση 2730
14.10.24

Κινέζοι έχουν μια ΙΚΕ με αντικείμενο δραστηριότητας διαχείριση ακίνητων. Θέλουν να κάνουν αύξηση κεφαλαίου για αγορά ακίνητου. Τα χρήματα θα έρθουν με δωρεά από Κίνα από τους συγγενείς τους σε ατομικούς λογαριασμούς και μετά θα μεταφερθούν στον λογαριασμό της εταιρίας. Τι προβλέπει η νομοθεσία για την δωρεά αυτή προκειμένου να δικαιολογηθεί; Τι απαιτείται να γίνει ώστε να είναι νόμιμη η διαδικασία;

Ερώτηση 2715
24.09.24

Τρία φυσικά πρόσωπα αγόρασαν ένα οικόπεδο. Τα 3 αυτά φυσικά πρόσωπα θα συστήσουν ΙΚΕ (ποσοστό από 33,33%), η οποία θα νοικιάσει για 9 χρόνια από τα 3 φυσικά πρόσωπα το οικόπεδο και με οικοδομική άδεια που θα εκδοθεί στο όνομα της εταιρείας θα ανεγείρει 2 κατοικίες. Τόσο στο μισθωτήριο όσο και στο ιδιωτικό συμφωνητικό θα αναγράφεται ότι υπεύθυνη για την ανοικοδόμηση των κατοικιών θα είναι η ΙΚΕ. Η ΙΚΕ θα αιτείται κατά την διάρκεια της κατασκευής επιστροφή ΦΠΑ. Με την ολοκλήρωση της κατασκευής η μια κατοικία θα πουληθεί και η άλλη θα συνεχίσει από την ΙΚΕ να διατίθεται προς εκμετάλλευση θερινής κατοικίας (τύπου airbnb). Τα ερωτήματα που τίθενται είναι τα εξής:

1.Το μισθωτήριο πρέπει να είναι συμβολαιογραφικό;

2.Τι γίνεται με το ΦΠΑ της κατοικίας που θα πουληθεί με την ολοκλήρωση της κατασκευής;

3.Η πώληση θα γίνει από την ΙΚΕ; Οφείλουν να προβούν σε κάποιες ενέργειες τα φυσικά πρόσωπα; Θα τους επιβληθεί τυχόν φόρος;