Portal

Π.13 Φορολογική αντιμετώπιση αξίας αντιπαροχής που αναγράφεται στο ειδικό στοιχείο παράδοσης κτισμάτων

 

Ερώτηση

Κατασκευαστική εταιρεία Ο.Ε, με απλογραφικά βιβλία, ανεγείρει πολυκατοικία από το 2012 με το σύστημα της αντιπαροχής. Το 2018 παρέδωσε διαμερίσματα στους οικοπεδούχους αξίας 150.000,00 ευρώ με το ειδικό στοιχείο παράδοσης κτισμάτων. Το ποσό των 150.000,00 ευρώ αποτελεί ακαθάριστο εισόδημα (τζίρο) για την φορολογία εισοδήματος; Θα συμπεριληφθεί στο Ε3 το ποσό 150.000,00;

 

Απάντηση

Όπως έχει διευκρινιστεί με την ΠΟΛ. 1067/2006: «Το στοιχείο “Παράδοση κτισμάτων” εκδίδεται από την κατασκευάστρια επιχείρηση - εργολάβο που αναλαμβάνει την ανέγερση της οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής προς τον κύριο του οικοπέδου για κάθε οικοδομή που υπάγεται στις διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 6 του ν. 2859/2000 (σχετική η παράγραφος 1.1 της παρούσας).

Στο στοιχείο αυτό εμφανίζεται η αξία των παραδιδομένων κτισμάτων από την κατασκευάστρια επιχείρηση στον οικοπεδούχο, η οποία αποτελεί τη φορολογητέα βάση εφαρμογής του ανάλογου συντελεστή Φ.Π.Α., προκειμένου να προκύψει το ποσό του φόρου που επιρρίπτεται στον οικοπεδούχο και αποδίδεται στο Δημόσιο από τον εργολάβο κατασκευαστή.

Η αξία αυτή εκφράζει την απαίτηση του εργολάβου από τον οικοπεδούχο για την παρεχόμενη από αυτόν εργολαβία. Η απαίτηση αυτή αποσβένεται, με τη μεταβίβαση από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο ή στον υποδεικνυόμενο από αυτόν τρίτο των ποσοστών του οικοπέδου που αποτέλεσε αντικείμενο αντιπαροχής ή με την μεταβίβαση ποσοστών του οικοπέδου και καταβολής χρηματικού ποσού με βάση το προσύμφωνο.»

Συνεπώς το ποσό που αναγράφεται στο «Ειδικό στοιχείο παράδοσης κτισμάτων» αναφέρεται στη φορολογητέα αξία για σκοπούς ΦΠΑ και δεν αποτελεί φορολογητέο έσοδο του κατασκευαστή και δεν αναγράφεται στο Ε3. Εξάλλου σύμφωνα με το υπ’ αριθ. 1040754/679/Α0012/8.5.2008 έγγραφο, σύμφωνα με το οποίο «η επιχείρηση ανέγερσης και πώλησης (Κοινοπραξία της παραγράφου 2 του άρθρου 2 του Κ.Β.Σ., Ο.Ε ή Ε.Ε), που αναφέρεσθε, θα φορολογηθεί με τις διατάξεις του άρθρου 34 του Κ.Φ.Ε για τα ακίνητα (διαμερίσματα) εκείνα, που αποτελούν το εργολαβικό αντάλλαγμα αυτής.»

Τέλος, υπενθυμίζουμε ότι σύμφωνα με το αρ. πρωτ.: Δ14Α 1115791 ΕΞ 18.7.2013 έγγραφο: «η αναγραφόμενη στο στοιχείο παράδοσης κτισμάτων αξία είναι αυτή που προκύπτει από την αξία της εργολαβίας που αντιστοιχεί στο κτίσμα που παραδίδεται, όπως αυτή η αξία έχει απεικονισθεί στο βιβλίο κοστολογίου του εργολάβου, για την ορθή τήρηση του οποίου, ευθύνη έχει ο εργολάβος και όχι ο οικοπεδούχος. Τυχόν διενέργεια φορολογικού ελέγχου και καταλογισμός ΦΠΑ δεν αφορά τον αντισυμβαλλόμενο τελικό καταναλωτή (οικοπεδούχο) αλλά πάντα τον υποκείμενο και υπόχρεο σε φόρο εργολάβο.»

 

Π.14 Πώληση εκμισθωμένων ακινήτων τεχνικής εταιρείας

 

Ερώτηση

Τεχνική εταιρία κατασκεύασε το 2005 έξι διαμερίσματα με σκοπό την πώληση τους. Τα διαμερίσματα παραμένουν αδιάθετα και η αξία τους εμφανίζεται στο λογαριασμό 21 του ΕΓΛΣ.

Από το 2007 έως σήμερα η εταιρία εκμισθώνει τα παραπάνω ακίνητα και δηλώνει τα εισπραττόμενα ενοίκια στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος.

Ερώτηση:

Τα παραπάνω 6 διαμερίσματα που εκμισθώνονται θα πρέπει να θεωρηθούν πάγια, να εγγραφούν στο Ε9 από το 2010, να περάσουν στον λογαριασμό 11 και αν πουληθούν να θεωρηθούν ως πώληση παγίου ή να παραμείνουν ως έχουν?

 

Απάντηση

Σωστά τα αναφερόμενα στο ερώτημά σας ακίνητα με την ολοκλήρωση της κατασκευής τους απεικονίζονται στον λογαριασμό 21 Προϊόντα έτοιμα. Με την απόφασή σας να τα χρησιμοποιήσετε για εκμετάλλευση (εκμίσθωση) θα πρέπει από τον λογαριασμό ετοίμων προϊόντων των αποθεμάτων να τα μεταφέρεται σε λογαριασμό παγίων προς εκμετάλλευση του πάγιου ενεργητικού. Πρόκειται πλέον ακίνητα που προορίζονται για εκμίσθωση ή για αποκόμιση οφέλους από αύξηση της αξίας τους, ή και για τα δύο, αλλά όχι για ιδιοχρησιμοποίηση ή πώληση αυτών στα πλαίσια της συνήθους δραστηριότητάς σας.

Με τον Ν.4308/14 κατατάσσονται στο λογαριασμό «Επενδύσεις σε ακίνητα» της κατηγορίας Ενσώματα περιουσιακά στοιχεία του ενεργητικού. (Λογαριασμός 16 του προτεινομένου σχεδίου των ΕΛΠ). Αν χρησιμοποιείται το ΕΓΛΣ μπορείτε να δημιουργήσετε στον λογαριασμό 11 Κτίρια και εγκαταστάσεις κτιρίων ένα ιδιαίτερο λογαριασμό π.χ. 11.90 κτίρια για εκμετάλλευση. Κάθε χρόνο θα υπολογίζεται αποσβέσεις στην αξία των κτιρίων που θα λαμβάνονται υπόψιν για τον υπολογισμό του αποτελέσματος (κέρδος ή ζημιά).

Όταν πουληθούν σύμφωνα με την ΠΟΛ.1097/2015 : “ οι οικοδομικές επιχειρήσεις που ανεγείρουν οικοδομές προς πώληση όταν μετά την ανέγερση τους, επακολουθήσει εκμετάλλευση της οικοδομής με οποιοδήποτε τρόπο, όπως εκμίσθωση, ιδιοχρησιμοποίηση κλπ., τότε τα εν λόγω ακίνητα αποκτούν την ιδιότητα του ενσώματου πάγιου στοιχείου της επιχείρησης, σε αντιδιαστολή με τα εμπορεύσιμα στοιχεία αυτής, οπότε κατά την πώληση αυτών η επιχείρηση αποκτά εισόδημα που προσδιορίζεται σε κάθε περίπτωση λογιστικά και φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, ανεξάρτητα του χρόνου έκδοσης της οικοδομικής άδειας”.

Σχετικά με την υποχρέωση αναγραφής στο Ε9 έπρεπε ήδη από το έτος 2007 να το είχατε δηλώσει με την δήλωση Ε9 και να υπολογίζεται ΕΝΦΙΑ διότι σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν.2859/00 :

«1.Παράδοση ακινήτων είναι η μεταβίβαση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά ως ενιαία ιδιοκτησία ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων εφαρμόζεται το αμάχητο τεκμήριο της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του α.ν.1521/1950 (ΦΕΚ 245 Α΄) που κυρώθηκε με το ν. 1587/1950 (ΦΕΚ 294 Α΄), εφόσον πραγματοποιείται από επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά.

Για την εφαρμογή του παρόντος νόμου θεωρούνται:

α) ως κτίρια, τα κτίσματα γενικά και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο,

β) ως πρώτη εγκατάσταση, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα, από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση.»