×

Επικοινωνία

×

Μεταβίβαση ακινήτου

Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.)

Υπόχρεος φόρου μεταβίβασης ακινήτων

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα και σύσταση εμπραγμάτου σε ακίνητο δικαιώματος, επιβάλλεται φόρος στην αξία αυτών και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου ή του εμπραγμάτου επί του ακινήτου δικαιώματος Ο ανωτέρω συντελεστής εφαρμόζεται σε μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες διενεργούνται από 1/1/2014 και μετά.

Μειώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων

Ο Φ.Μ.Α. που προκύπτει μειώνεται στο μισό ή στο ένα τέταρτο ανάλογα με τη νομική μορφή της πραγματοποιούμενης μεταβίβασης ή την ιδιότητα των συμβαλλομένων προσώπων.

Οι κυριότερες κατηγορίες είναι οι ακόλουθες:

α) Φ.Μ.Α. μειωμένος στο ένα τέταρτο

Οι περιπτώσεις που ο Φ.Μ.Α. μειώνεται στο τέταρτο είναι η αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων, η διάλυση Ο.Ε., Ε.Ε. και Ε.Π.Ε. και η μεταβίβαση των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της κατά το λόγο της εταιρικής τους μερίδας καθώς και η απόληψη ακινήτων της εταιρείας από εταίρους που αποχωρούν από αυτή.

β) Φ.Μ.Α. μειωμένος στο μισό

Οι περιπτώσεις που ο Φ.Μ.Α. μειώνεται στο μισό είναι η ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας, η υποχρεωτική ανταλλαγή οικοπέδων, η συγχώνευση Α.Ε. και Συνεταιρισμών, η αναγκαστική απαλλοτρίωση για δημόσια ωφέλεια καθώς και η συνένωση οικοπέδων.

Απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων

Απαλλαγή από τον φόρο παρέχεται για αγορά Α΄ κατοικίας, ως εξής:

α. Από άγαμο, μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ.

β. Από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία, μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ.

γ. Από έγγαμο, μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ.

δ. Από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική στέρηση ή φυσική αναπηρία, μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ.

Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 Ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Απαλλαγή από τον φόρο παρέχεται για αγορά οικοπέδου, ως εξής:

α. Από άγαμο, μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ.

β. Από έγγαμο, μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ.

Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 Ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 Ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται Φ.Μ.Α..

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων

Για την δυνατότητα απαλλαγής της Α΄ κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων πρέπει να ισχύουν οι παρακάτω προϋποθέσεις:

α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

Σημειώνεται ότι για το έλεγχο της συνδρομής των προϋποθέσεων της απαλλαγής, με χρόνο φορολογίας την 20.03.2013 και μετά, λαμβάνεται υπόψη ο πληθυσμός της δημοτικής ή τοπικής κοινότητας (και όχι του ενιαίου δήμου). Ο πληθυσμός του δήμου θα λαμβάνεται υπόψη μόνο στις περιπτώσεις των δήμων, οι οποίοι, με βάση τον πίνακα του πληθυσμού, στερούνται περαιτέρω διοικητικής υποδιαίρεσης σε δημοτικές ενότητες και δημοτικές ή τοπικές κοινότητες. Ακόμη, για την απαλλαγή απαιτείται το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας, και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

Οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της απαλλαγής θα πρέπει να συντρέχουν στο όνομα του αγοραστή.

β) Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι:

70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα.

Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ..

γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.

Υποβολή δήλωσης και καταβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων

Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να υποβάλλουν κοινή δήλωση Φ.Μ.Α. στη Δ.Ο.Υ. στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.

Η δήλωση υποβάλλεται σε δύο αντίγραφα, ένα εκ των οποίων κρατείται από τον υπάλληλο της Δ.Ο.Υ. και το δεύτερο, αφού βεβαιωθεί για την ακρίβεια της αντιγραφής παραδίδεται στο συμβαλλόμενο.

Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης Φ.Μ.Α., ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτή την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Στις υπόλοιπες περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης, ο φορολογούμενος καταβάλει εξ ολοκλήρου το φόρο που αναλογεί με βάση την αξία που δήλωσε.

Κατά την υποβολή της δήλωσης και μέσα σε προθεσμία δύο (2) ημερών ο Προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με την ορισθείσα προσωρινή αξία και να καταβάλει χωρίς πρόστιμο το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα. Σε περίπτωση που δεν υποβάλει την πιο πάνω συμπληρωματική δήλωση, ενεργείται έλεγχος από τον Προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. για τον προσδιορισμό της αξίας, χωρίς να τον δεσμεύει πλέον η προεκτίμηση και στη συνέχεια εκδίδεται πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου.

Κατά της οριστικής πράξης διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου, ο φορολογούμενος έχει δικαίωμα να υποβάλει εντός τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίησή της, ενδικοφανή προσφυγή με αίτημα την επανεξέταση της πράξης στο πλαίσιο διοικητικής διαδικασίας από την Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών και μετά την έκδοση της σχετικής απόφασης ο φορολογούμενος μπορεί να προσφύγει στα διοικητικά δικαστήρια.

 

Η καταβολή του φόρου πραγματοποιείται σε πιστωτικά ιδρύματα ή στα Ε.Λ.Τ.Α. με τη χρήση κωδικού πληρωμής και αποδεικνύεται από αποδεικτικό καταβολής που εκδίδεται από τη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων.

Κυρώσεις και πρόστιμα

Μη υποβολή/ εκπρόθεσμη υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων

Σύμφωνα με το άρθρο 54 του Κ.Φ.Δ., σε περίπτωση που ο φορολογούμενος δεν υποβάλλει ή υποβάλλει εκπρόθεσμα την δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων του επιβάλλεται πρόστιμο ως εξής:

α) Εκατό (100) ευρώ, σε περίπτωση που ο φορολογούμενος δεν είναι υπόχρεος τήρησης λογιστικών βιβλίων.

β) Διακόσια πενήντα (250) ευρώ, σε περίπτωση που ο φορολογούμενος τηρεί απλογραφικά βιβλία.

γ) Πεντακόσια (500) ευρώ, σε περίπτωση που ο φορολογούμενος τηρεί διπλογραφικά βιβλία.

Σε περίπτωση υποβολής εκπρόθεσμης τροποποιητικής δήλωσης, εφόσον η σχετική αρχική δήλωση έχει υποβληθεί εμπρόθεσμα, δεν επιβάλλονται τα ανωτέρω πρόστιμα.

Σε περίπτωση διαπίστωσης, στο πλαίσιο ελέγχου, εκ νέου διάπραξης της ίδιας παράβασης, εντός πενταετίας από την έκδοση της αρχικής πράξης, τα σύμφωνα με τον Κ.Φ.Δ. πρόστιμα επιβάλλονται στο διπλάσιο και, στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος προστίμου.

Σε περίπτωση μη υποβολής δήλωσης από την οποία θα προέκυπτε υποχρέωση καταβολής φόρου επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με ποσοστό πενήντα τοις εκατό (50%) επί του ποσού του φόρου που αναλογεί στη μη υποβληθείσα δήλωση.

Ανακριβής δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων

Σύμφωνα με το άρθρο 58 του Κ.Φ.Δ., αν το ποσό του φόρου που προκύπτει με βάση φορολογική δήλωση υπολείπεται του ποσού του φόρου που προκύπτει με βάση το διορθωτικό προσδιορισμό φόρου που πραγματοποιήθηκε από τη Φορολογική Διοίκηση, ο φορολογούμενος υπόκειται σε πρόστιμο επί της διαφοράς ως εξής:

α) Δέκα τοις εκατό (10%) του ποσού της διαφοράς, εάν το εν λόγω ποσό ανέρχεται σε ποσοστό 5% - 20% του φόρου που προκύπτει με βάση τη φορολογική δήλωση.

β) Είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) του ποσού της διαφοράς, αν το εν λόγω ποσό ανέρχεται σε ποσοστό 20% - 50% του φόρου που προκύπτει βάσει της φορολογικής δήλωσης.

γ) Πενήντα τοις εκατό (50%) του ποσού της διαφοράς, αν το εν λόγω ποσό υπερβαίνει σε ποσοστό το πενήντα τοις εκατό (50%) του φόρου που προκύπτει με βάση τη φορολογική δήλωση.


Μη καταβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων

Για παραβάσεις σχετικές με παρακρατούμενους φόρους (όπως είναι ο φόρος μεταβίβασης ή υπεραξίας ακινήτων) οι οποίες διαπιστώνονται κατόπιν ελέγχου, επιβάλλονται τα ακόλουθα πρόστιμα:

α. Σε περίπτωση μη υποβολής δήλωσης παρακρατούμενου φόρου από την οποία θα προέκυπτε υποχρέωση απόδοσης φόρου επιβάλλεται πρόστιμο ποσοστού 50% επί του ποσού του φόρου που αναλογεί στη μη υποβληθείσα δήλωση.

β. Σε περίπτωση υποβολής ανακριβούς δήλωσης παρακρατούμενου φόρου επιβάλλεται πρόστιμο ποσοστού 50% επί της διαφοράς του φόρου.


Εκπρόθεσμη καταβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων

Αν οποιοδήποτε ποσό φόρου δεν καταβληθεί εντός της νόμιμης προθεσμίας καταβολής, ο φορολογούμενος υποχρεούται να καταβάλει τόκους επί του εν λόγω ποσού φόρου για τη χρονική περίοδο από την επόμενη μέρα της λήξης της νόμιμης προθεσμίας. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης ή τροποποιητικής δήλωσης καθώς και σε περίπτωση εκτιμώμενου, διορθωτικού ή προληπτικού προσδιορισμού του φόρου, ως αφετηρία υπολογισμού των τόκων λαμβάνεται η λήξη της προθεσμίας κατά την οποία θα έπρεπε να είχε αρχικά καταβληθεί, βάσει του νόμου, ο φόρος που προκύπτει από την εκπρόθεσμη ή τροποποιητική δήλωση ή από την πράξη προσδιορισμού.

Σε περίπτωση καταβολής υπερβάλλοντος ποσού φόρου (αχρεώστητη καταβολή), καταβάλλονται τόκοι στον φορολογούμενο για τη χρονική περίοδο από την ημερομηνία αίτησης επιστροφής του υπερβάλλοντος ποσού φόρου μέχρι την ημερομηνία ειδοποίησης του φορολογούμενου για την επιστροφή του εκτός εάν η επιστροφή φόρου ολοκληρωθεί εντός ενενήντα (90) ημερών από την παραλαβή από τη Φορολογική Διοίκηση της αίτησης επιστροφής φόρου του φορολογουμένου.

Για τους σκοπούς του προηγούμενου εδαφίου, εάν το υπερβάλλον ποσό φόρου συμψηφιστεί με άλλες οφειλές, το ποσό θεωρείται ότι επιστράφηκε κατά το χρόνο διενέργειας του συμψηφισμού.

Καθορισμός επιτοκίων:

Το ύψος του επιτοκίου υπολογισμού των τόκων που καταβάλλει ο φορολογούμενος, ορίζεται ως το επιτόκιο των πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (MRO) που ισχύει κατά την ημερομηνία καταβολής του φόρου, πλέον οκτώ και πενήντα μίας (8,51) εκατοστιαίες μονάδες, ετησίως.

Το ύψος του επιτοκίου υπολογισμού των τόκων που καταβάλλονται στον φορολογούμενο ορίζεται ως το επιτόκιο πράξεων Κύριας Αναχρηματοδότησης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (MRO) που ισχύει κατά την ημερομηνία ειδοποίησης του φορολογούμενου για την επιστροφή του φόρου, πλέον πέντε και εβδομήντα πέντε (5,75) εκατοστιαίες μονάδες, ετησίως.

(Οι παραπάνω κυρώσεις και πρόστιμα εφαρμόζονται και στην περίπτωση του φόρου υπεραξίας μεταβίβασης ακινήτων.)

Φόρος υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτου (Φ.Υ.Α.)

Κάθε εισόδημα που προκύπτει από υπεραξία μεταβίβασης με επαχθή αιτία ακίνητης περιουσίας ή ιδανικών μεριδίων αυτής ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακίνητης περιουσίας ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή συμμετοχών οι οποίες έλκουν άνω του 50% της αξίας τους άμεσα ή έμμεσα από ακίνητη περιουσία και δεν συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα, υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Στην έννοια του εισοδήματος του προηγούμενου εδαφίου εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης.

Ως μεταβίβαση νοείται και η εισφορά ακίνητης περιουσίας για την κάλυψη ή την αύξηση κεφαλαίου νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας.

Περαιτέρω, κριτήριο για την επιβολή του φόρου υπεραξίας είναι το εισόδημα που προκύπτει από την υπεραξία της μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας να μην συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Στην έννοια του εισοδήματος από υπεραξία εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου (εκμισθωτή) με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης.

Στην έννοια της ανέγερσης εμπίπτουν και οι επεκτάσεις ακινήτων κατόπιν έκδοσης άδειας ανέγερσης.

(Η ισχύς του άρθρου 41 αναστέλλεται μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2017)

Το εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου φορολογείται με συντελεστή 15%.

Υπόχρεοι στο φόρο υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτου

Υπόχρεοι στο φόρο είναι το φυσικό πρόσωπο που αποκτά υπεραξία από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με το άρθρο 41.

Ο φόρος καταβάλλεται στο συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης (άρθρο 43).

Περαιτέρω, οι συμβολαιογράφοι είναι υπόχρεοι σε παρακράτηση φόρου με συντελεστή 15% επί της προκύπτουσας υπεραξίας.

Επιπλέον, ο πωλητής, φυσικό πρόσωπο που αποκτά υπεραξία από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας, καταβάλλει στο συμβολαιογράφο με τραπεζική επιταγή κατά την υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης το ποσό του φόρου που αντιστοιχεί.

Προσοχή!

Ο φόρος υπεραξίας αφορά μόνο τις μεταβιβάσεις ακινήτων των φυσικών προσώπων.

Έννοια μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας με επαχθή αιτία

Ως μεταβίβαση με επαχθή αιτία νοείται η μεταβίβαση του ακινήτου με αντάλλαγμα, (πώληση ή ανταλλαγή ακινήτου).

Στην έννοια του όρου μεταβίβαση, για την εφαρμογή του άρθρου 41, περιλαμβάνονται οι εξής περιπτώσεις:

α) Η μεταβίβαση της πλήρους ή ψιλής κυριότητας, συμπεριλαμβανομένης της πραγματικής δουλείας, ανεξάρτητα αν πρόκειται για μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ή με τον όρο της εξώνησης.

β) Η σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας.

γ) Η παραίτηση από την κυριότητα ακινήτου ή από εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου. Η παραίτηση μπορεί να αφορά την πλήρη κυριότητα σε ακίνητο ή το ιδανικό μερίδιο (σε περίπτωση συγκυριότητας) ή την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία ή περιορισμένη προσωπική δουλεία ή πραγματική δουλεία, όταν γίνεται με αντάλλαγμα.

δ) Η μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

ε) Η μεταγραφή δικαστικής απόφασης σύμφωνα με το άρθρο 949 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, λόγω μη εκτέλεσης προσυμφώνου μεταβίβασης ή η απόκτηση οποιουδήποτε δικαιώματος των περιπτώσεων α’, β’ και δ’ με αυτοσύμβαση.

στ) Η εκποίηση ακινήτου συνεπεία εκούσιου πλειστηριασμού.


Πράξεις που δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας

Δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας (για την εφαρμογή του άρθρου 41):

α) Η μεταγραφή τελεσίδικης δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου στον εντολέα λόγω υπερβάσεως της εντολής από τον εντολοδόχο.

β) Η μεταγραφή δικαστικής απόφασης με την οποία ακυρώνεται λόγω εικονικότητας σύμβαση μεταβίβασης ακινήτου.

γ) Η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών, οι οποίες έχουν ήδη συμπεριληφθεί στις φορολογητέες μεταβιβάσεις της παραγράφου 1 του άρθρου 41.

δ) Η αυτούσια διανομή ή συνένωση ακινήτων ή πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ανά συνιδιοκτήτη. Στην περίπτωση αυτή δε θεωρείται ότι υπάρχει μεταβίβαση ακόμα και όταν συντρέχει διαφορά μεταξύ φυσικής και ιδανικής μερίδας.

ε) Η ανταλλαγή ποσοστών ακίνητης περιουσίας επί κτηθέντων λόγω κληρονομικής διαδοχής ή γονικής παροχής ή από συζύγους κατά τη διάρκεια της έγγαμης συμβίωσης.

Διευκρινίζεται επίσης ότι για την εφαρμογή του άρθρου 41 δεν αποτελούν μεταβιβαστικές πράξεις οι τροποποιήσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή κάθετης ιδιοκτησίας, για τις οποίες καταβάλλεται φόρος, μεταβίβασης (π.χ. προσάρτηση τμήματος κλιμακοστασίου σε διαμέρισμα χωρίς όμως να μεταβάλλονται τα εξ αδιαιρέτου ποσοστά των συνιδιοκτητών). Ανάλογα ισχύουν και στην περίπτωση διόρθωσης, τροποποίησης ή επανάληψης συμβολαίου, για οποιαδήποτε αιτία, εφόσον η διόρθωση τροποποίηση ή επανάληψη δεν συνεπάγεται τη μεταβολή οποιουδήποτε προσδιοριστικού της υπεραξίας στοιχείου.

Προσοχή!

  • Στις περιπτώσεις διορθώσεων συμβολαίων που αφορούν προσδιοριστικά της υπεραξίας στοιχεία εφόσον αυτά αφορούν ήδη γενόμενες μέχρι την 31.12.2013 μεταβιβάσεις, δεν συντρέχει περίπτωση επιβολής φόρου υπεραξίας.
  • Ειδικά για οριστικά συμβόλαια που καταρτίζονται, σε εκτέλεση προσυμφώνων που έχουν υπογραφεί μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2013, εντός δύο ετών από την κατάρτιση των προσυμφώνων και ο οικείος φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση τους συντελεστές που ίσχυαν κατά το χρόνο σύνταξης των προσυμφώνων, δεν υπάγονται σε φόρο υπεραξίας.
  • Ομοίως, για λόγους χρηστής διοίκησης θα πρέπει να θεωρηθεί ότι δεν υπάγονται στο φόρο υπεραξίας τα οριστικά συμβόλαια που συντάσσονται σε εκτέλεση υπογραφέντων μέχρι την ως άνω ημερομηνία προσυμφώνων πέραν της διετίας εφόσον από τα οικεία προσύμφωνα και μόνο προκύπτει ότι το τίμημα έχει εξολοκλήρου καταβληθεί, έχει γίνει παράδοση της νομής και έχει χορηγηθεί στον αγοραστή το δικαίωμα της αυτοσύμβασης, ήδη κατά το χρόνο του προσυμφώνου.
  • Αυτονόητα, όλες οι λοιπές περιπτώσεις προσυμφώνων εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του φόρου υπεραξίας.

Τέλος, επισημαίνεται ότι δεν θεωρείται μεταβίβαση:

α) η αναφερόμενη στο άρθρο 2 του Ν. 1587/1950 πλασματική μεταβίβαση των εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί του οικοπέδου από τους οικοπεδούχους προς τον εργολάβο/εργολήπτρια εταιρεία καθώς και

β) η μεταβίβαση οριζόντιων ιδιοκτησιών από τους οικοπεδούχους προς τον εργολάβο/εργολήπτρια εταιρεία ή τρίτους εφόσον οι μεταβιβάσεις αυτές αφορούν εργολαβικό αντάλλαγμα και γίνονται σε εκτέλεση εργολαβικού.

Προσδιορισμός τιμής κτήσης ακίνητης περιουσίας

Περίπτωση Κτήσης λόγω μεταβίβασης με επαχθή αιτία :

Το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο μεταβιβαστικό συμβόλαιο, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη τυχόν μεταγενέστερο, -μετά την πώληση- ως προς το τίμημα συμβόλαιο, με το οποίο διορθώνεται αυτό αφού αυτό δεν συνιστά συμβόλαιο μεταβίβασης, ακόμη και αν καταβλήθηκε η διαφορά του οικείου φόρου μεταβίβασης.

Στην περίπτωση της κτήσης λόγω μεταβίβασης από επαχθή αιτία, αφού εκ της φύσεως της δικαιοπραξίας υπάρχει δηλωθέν από τους συμβαλλόμενους τίμημα, αυτό και μόνο θα λαμβάνεται υπόψη (ανεξαρτήτως προσδιορισθείσας φορολογητέας αξίας), στην περίπτωση της ανταλλαγής θα λαμβάνεται υπόψη ,η προσδιορισθείσα από τους συμβαλλόμενους αξία του ανταλλάγματος και εφόσον αυτή δεν υφίσταται, η φορολογητέα αξία.

Περίπτωση κτήσης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή μεταβίβασης με χαριστική αιτία :

Η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο ή οποιοδήποτε άλλο δημόσιο έγγραφο (υποβληθείσα δήλωση, οικεία έκθεση φορολογικού ελέγχου ή πράξη προσδιορισμού του αντίστοιχου φόρου).

Στην περίπτωση της κτήσης από χαριστική αιτία, θα λαμβάνεται υπόψη η αξία ,βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο οικείος φόρος, δωρεάς ή γονικής παροχής όπως η αξία αυτή προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο (αρχικό ή διορθωτικό του αντίστοιχα) ή την οικεία πράξη προσδιορισμού του αντίστοιχου φόρου δωρεάς ή γονικής παροχής η οποία έχει αποδεδειγμένα οριστικοποιηθεί λόγω αποδοχής της με διοικητικό συμβιβασμό, κατόπιν έκδοσης τελεσίδικης, (δικαστικής απόφασης ή λόγω παρόδου του χρόνου άσκησης προσφυγής εφόσον αυτά προσκομίζονται σε θεωρημένα αντίγραφα. Στην περίπτωση κληρονομικής διαδοχής, θα λαμβάνεται υπόψη η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο οικείος φόρος κληρονομιάς, όπως η αξία αυτή προκύπτει από ,την οικεία δήλωση φόρου κληρονομιάς, σε θεωρημένο αντίγραφο, (αρχική τροποποιητική, διορθωτική, συμπληρωματική) εκτός εάν προσκομίζεται σε θεωρημένο αντίγραφο η οικεία πράξη προσδιορισμού του αντίστοιχου φόρου κληρονομιάς η οποία έχει αποδεδειγμένα οριστικοποιηθεί λόγω αποδοχής της, λόγω διοικητικού συμβιβασμού ή κατόπιν έκδοσης τελεσίδικης δικαστικής απόφασης.

Στις περιπτώσεις μεταβίβασης της πλήρους κυριότητας ακινήτου που αποκτήθηκε κατά ψιλή κυριότητα και επικαρπία αντίστοιχα σε διαφορετικούς χρόνους, ως χρόνος κτήσης της πλήρους κυριότητας θεωρείται ο χρόνος κατά τον οποίο αποκτήθηκε κατά ποσοστό 75% τουλάχιστον η αξία της πλήρους κυριότητας.


Μεταβίβαση ενιαίας οικοδομής

Σε περίπτωση μεταβίβασης ενιαίας οικοδομής η οποία έχει ανεγερθεί με αυτεπιστασία τμηματικά με διαφορετικές άδειες και δεν έχει υπαχθεί στις διατάξεις του Ν.3741/1929 ή του Ν.Δ.1024/1971, ως χρόνος κτήσης λογίζεται ο χρόνος έκδοσης της τελευταίας οικοδομικής άδειας ανέγερσης και η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών της περίπτωσης γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του Ν.4172/2013.

Μεταβίβαση ακίνητου που προήλθε μερικώς από ανέγερση

Σε περίπτωση πώλησης ακινήτου - κτίσματος (συμπεριλαμβανομένων των αυτοτελών ιδιοκτησιών), το οποίο αποκτήθηκε κατά ιδανικό μερίδιο ως οικόπεδο και επί του οποίου στη συνέχεια ανεγέρθηκε από τον πωλητή και από τον συνιδιοκτήτη στο οικόπεδο είτε με αυτεπιστασία είτε με το σύστημα της αντιπαροχής και απόκτησης από το ίδιο πρόσωπο, πριν από την πώληση, ετέρου ποσοστού από άλλη αιτία (επαχθή ή χαριστική), η συνολική τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου κτίσματος υπολογίζεται με την αναγωγή της αξίας του ποσοστού που αποκτήθηκε από άλλη αιτία στη συνολική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου κατά τον λόγο του επιμέρους ποσοστού του μεταβιβαζόμενου κτίσματος, που αποκτήθηκε από άλλη αιτία (επαχθή ή χαριστική) προς το συνολικό ποσοστό του μεταβιβαζόμενου κτίσματος.

Παράδειγμα

Ανέγερση από τον Α και Β με αυτεπιστασία ακινήτου κατά 50% έκαστος με έτος άδειας το 2000.

Το 2005 ο Α προβαίνει σε δωρεά του ποσοστού του στον Β με φορολογητέα αξία 70.000 €.

Ο Β το 2014 πωλεί το ακίνητο.

Ο χρόνος κτήσης του μεταβιβαζόμενου είναι ο χρόνος απόκτησης τουλάχιστον του 75% της πλήρους κυριότητας, δηλαδή το έτος 2005.

Η τιμή κτήσης υπολογίζεται ως εξής: 70.000 x 100% ΠΚ / 50% ΠΚ = 140.000 €.

Χρόνος κτήσης ακίνητης περιουσίας

Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας.

Στις ακόλουθες περιπτώσεις ο χρόνος κτήσης προσδιορίζεται ως εξής:

α) επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται:

i. ο χρόνος μετά την παρέλευση 5 ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή

ii. 2 ετών από την ημερομηνία (της πρώτης) ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών, οπότε στην περίπτωση αυτή (της μεταβίβασης εντός πενταετίας ή διετίας) ο χρόνος κτήσης συμπίπτει με εκείνον της μεταβίβασης,

β) επί μεταβίβασης κτίσματος κατόπιν πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης και αν αυτός δεν προκύπτει, η λήξη των χρονικών περιόδων που ορίζονται στο ν. 4178/2013,

γ) επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε κατόπιν πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, ήτοι στην περίπτωση που είτε επί νόμιμου κτίσματος υφίσταται πολεοδομική υπέρβαση (π.χ. αλλαγή χρήσης) είτε εντός του αυτού ακινήτου υπάρχει εκτός από νόμιμο κτίσμα και αυθαίρετη κατασκευή, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος,

δ) επί χρησικτησίας, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης. Ειδικά στην περίπτωση που ο σχετικός χρόνος συμπληρώθηκε πριν από την 31η Δεκεμβρίου 1994, ως χρόνος κτήσης θεωρείται η 1η Ιανουαρίου 1995.

Επισημαίνεται ότι τα ανωτέρω ισχύουν και σε περίπτωση κατά την οποία έχει εκδοθεί ή και μεταγραφεί δικαστική απόφαση αναγνωριστική της κυριότητας λόγω χρησικτησίας.

Χρόνος υποβολής δήλωσης φόρου υπεραξίας ακινήτων

Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας, σύμφωνα με όσα ορίζονται στο άρθρο 41, όπως αυτό ισχύει.

Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων της δήλωσης, ως προς τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπραγμάτου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές, τα μεγέθη του ΔΤΚατ και τον υπολογισμό του φόρου, και να θεωρεί τη δήλωση, την οποία, επί ποινή ακυρότητας του συμβολαίου, επισυνάπτει σε αυτό.

Ο συμβολαιογράφος δεν έχει ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.

Ως χρόνος υποβολής της δήλωσης, θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης στο οποίο προσαρτάται.

Περαιτέρω, η δήλωση και ο φόρος υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας, αποδίδεται το αργότερο μέχρι το τέλος του δεύτερου μήνα από αυτόν μέσα στον οποίο έγινε η μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας.

 

{(Όσα αναφέρουμε παραπάνω για το φόρο υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτων, ισχύουν και για τα ζητήματα της μεταβίβασης ακινήτων (έννοιες, αξία ακινήτου τιμή κτήσης, κυριότητα, ειδικές περιπτώσεις, κ.λπ.)}

 

(Σχετ.. ΠΟΛ.1251/05.12.2014, ΠΟΛ.1014/07.01.2014)

 

Αναλυτικά οι συντελεστές:

Φόροι - τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων

Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή  ->  24%

Φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων  ->  15%

Φόρος μεταβίβασης ακινήτων  ->  3%

Φόρος ανταλλαγής  ->  1,5%

Φόρος διανομής ακινήτων  ->  0,75%

Φόρος χρησικτησίας ακινήτων  ->  3%

Επί φόρου μεταβίβασης ακινήτου:

Δημοτικός φόρος  ->  3% και

Φόρος υπέρ νομαρχιακών ταμείων οδοποιίας  ->  7%

Τέλος υπέρ ταμείου νομικών κατά τη σύνταξη/μεταγραφή συμβολαίων  ->  7,75‰

Πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων  ->  4,5-7,5‰

* Για τα έτη 2015-2017 έχει ανασταλεί ο φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων.

Φόροι - τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή αιτία

Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί αξία κτισμάτων)  ->  24%

Φόρος μεταβίβασης ακινήτων  ->  3%

Φόρος χρησικτησίας  ->  3%

Φόρος ανταλλαγής  ->  1,5%

Φόρος διανομής ακινήτων  ->  0,75%

Επί φόρου μεταβίβασης ακινήτου:

Δημοτικός φόρος  ->  3%

Τέλος υπέρ ταμείου νομικών κατά τη σύνταξη/μεταγραφή συμβολαίων ->  6,50+1,25‰

Πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων  ->  4,5-7,5‰

Φόροι μεταβίβασης από χαριστική αιτία

Φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής ακινήτων:

Α’ Κατηγορία: προς τέκνα (γονική παροχή), εγγονούς, συζύγους, γονείς  ->  1-10%

Β’ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ.  ->  5-20%

Γ’ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους  ->  20-40%

Φόρος δωρεάς ακινήτων:

Α’ Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς  ->  1-10%

Β’ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ.  ->  5-20%

Γ’ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους  ->  20-40%

Φορολογία μεταβίβασης ακίνητων

Με το νόμο 4223/2013 και τη μεταγενέστερη σχετική νομοθεσία, οι αγοραπωλησίες επί ακινήτων επιβαρύνονται με

  1. Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ)(3%-αγοραστής)ή
  2. Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)(24%-αγοραστής) και
  3. Φόρο Υπεραξίας Ακινήτων (ΦΥΑ)(15%-πωλητής, υπό αναστολή έως 31.12.2017), ως εξής:
2

Μεταβίβαση ακινήτου στο «Έντυπο Ε2»

Ακίνητα που μεταβίβασε ο φορολογούμενος κατά το χρονικό διάστημα 01/01 - 31/12 από πώληση, δωρεά εν ζωή, γονική παροχή και τα λοιπά, καταχωρούνται στον Πίνακα ΙΙ.

Στην τελευταία στήλη αναγράφεται ο τίτλος μεταβίβασης, ο αριθμός συμβολαίου, η ημερομηνία και το ονοματεπώνυμο του συμβολαιογράφου.

Στον Πίνακα ΙΙ καταχωρούνται επίσης:

1. Ακίνητα που κατά το χρονικό διάστημα 01/01 - 31/12 ήταν ημιτελή, ανεξαρτήτου φάσης ανέγερσης της οικοδομής.

Στην τελευταία στήλη αναγράφεται ο αριθμός άδειας οικοδομής, η κατασκευαστική φάση του έργου καθώς και το ποσοστό ιδιοκτησίας του φορολογούμενου, εάν αυτό δεν είναι 100% πλήρη κυριότητα.

2. Ακίνητα που απέκτησε ο φορολογούμενος κατά το χρονικό διάστημα 01/01 - 31/12 από αγορά, δωρεά εν ζωή, γονική παροχή, κληρονομιά κτλ.

Στην τελευταία στήλη αναγράφεται ο τίτλος κτήσης, ο αριθμός συμβολαιογραφικής πράξης, η ημερομηνία και το ονοματεπώνυμο του συμβολαιογράφου.

Επισημαίνεται ότι, ο ψιλός κύριος ακινήτου είναι υπόχρεος για τη συμπλήρωση του παραπάνω πίνακα μόνο σε περίπτωση μεταβίβασης ή απόκτησης ακινήτου ή στην περίπτωση μεταβίβασης ή απόκτησης ή κατοχής ημιτελούς ακινήτου, ενώ δεν είναι υπόχρεος για τη συμπλήρωση της πρώτης σελίδας του εντύπου Ε2 σε καμία περίπτωση.

Τα ανωτέρω ισχύουν για τροποποιητικές δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος μέχρι και το οικονομικό έτος 2014 (χρήση 2013).


(03.01.2017)